عقود الإيجار في الإمارات
عقود الإيجار في الإمارات
عقود الإيجار في أبوظبي تخضع للقوانين والتشريعات المحلية التي تهدف إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. هناك عدة جوانب وقواعد يجب مراعاتها عند توقيع عقد الإيجار في أبوظبي. في هذا المقال، سنلقي نظرة عامة على عقود الإيجار في أبوظبي والنقاط الهامة التي يجب الانتباه إليها.
إذا كنت من محبى إمارة أبوظبي المعروفة بتنوعها وحركتها التجارية والسياحية المتميزة، وتبحث عن عقار لاستئجاره فيها. أو إذا كنت صاحب عقار فيها وتريد تأجريه بطريقة صحيحة فأنت بحاجة إلى كتابة عقد إيجار بشكل يضمن حقوق جميع أطرافه قانونيًا.
لنتعرف اولا على قانون الإيجارات وماذا يتضمن؟
قانون الإيجارات عبارة عن مجموعة من القواعد والقوانين، التي تنظم الإيجار بين أطراف عقد الإيجار ، والذين هم المؤجّر والمستأجر،بحيث يشمل عقد الإيجار معلومات العقارومواصفاته كاملة، ومعلومات هوية المستأجر والمؤجّر، وبدل الإيجارومدته ، والشروط الخاصة التي اتفق عليها الطرفان، ويذكر العقد سبب الاستئجار هل هو لغرض السكن أم لغرض تجاري أم عقاري،ويضمن العقد وقانون الإيجارات حقوق طرفي العقد في حال النزاع حيث يفصل بينهما القانون حسب معطيات العقد وحيثيات القضية.
يهدف قانون الإيجارات إلى تأسيس علاقة جيدة ضمن إطار القانون بين المستأجرين والمؤجرين. وتنظيم آلية التعامل فيما بينهم بشكل يقضي على كل المشاكل الممكن حدوثها وبيان طرق فض النزاعات المتبعة من قبل اللجان المسؤولة عن هذا الأمر.
ونظرًا لكثرة الحركة الإيجارية للعقارات السكنية في الإمارة وبروز عدة مظاهر استغلال، عمدت السلطات المسؤولة على تعديل قانون الناظم للعلاقة بين المؤجر والمستأجر بإضافة بنود جديدة وتعديل أخرى سابقة. بما يقضي على هذه المظاهر ويضمن صحة عقود الايجار في ابوظبي .
ما هى عقود الايجار طبقا لقانون الأمارات
إن عقد الإيجار هو الوثيقة القانونية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك حسب الاتفاق بينهما. ويعتبر ملزمًا للطرفين، مما يساهم في حماية حقوق كل منهما، ومنع حدوث المنازعات بينهما لأي سبب من الأسباب.
فمن ناحية المؤجر عليه الالتزام بالسماح للمستأجر بالانتفاع من العقار وما يرتبط به من التزامات التسليم والضمان طيلة مدة التأجير.
أما من ناحية المستأجر فعليه الالتزام بأداء الإيجار وإعادة العقار بعد انتهاء المدة الزمنية المتفق عليها في العقد. وبالتالي نلاحظ أن الزمن عامل أساسي في عقود الإيجار.
وفيما يلي بعض النقاط الرئيسية التي تتعلق بعقود الإيجار في قانون الإمارات:
مدة الإيجار: يجب تحديد مدة الإيجار بشكل واضح في العقد، سواء كانت مدة محددة أو غير محددة. إذا كانت المدة غير محددة، فإن الطرفين يحق لهما إنهاء العقد بعد إشعار مسبق مناسب.
الإيجار والشروط المالية: يجب تحديد قيمة الإيجار والتوصل إلى اتفاق بشأن طرق الدفع والجدول الزمني للمدفوعات. يمكن تحديد شروط أخرى مثل تأمين الإيجار والزيادات السنوية في الإيجار والتعامل مع التأخير في الدفع.
حقوق والتزامات المستأجر والمؤجر: يحق للمستأجر استخدام العقار للأغراض المحددة في العقد والاستفادة من الخدمات والمرافق المتوفرة. بالمقابل، يجب على المستأجر الحفاظ على العقار ودفع الإيجار في الوقت المحدد والامتثال لشروط العقد الأخرى.
الصيانة وإصلاحات العقار: يجب تحديد المسؤولية المتعلقة بالصيانة والإصلاحات في العقار، سواء كانت مسؤولية المستأجر أو المالك. يجب توثيق أي تعديلات أو تحسينات يقوم بها المستأجر على العقار.
إنهاء العقد: يجب تحديد الإجراءات المتعلقة بإنهاء العقد، سواء كان ذلك بنهاية المدة المحددة أو بواسطة الإشعار المسبق. قد توجد متطلبات خاصة لإنهاء العقد في حالات معينة مثل بيع العقار أو إخلائه لأغراض شخصية.
تهدف قوانين الإمارات المتعلقة بعقود الإيجار إلى حماية حقوق الأطراف المعنية وتنظيم العلاقة بين المستأجر والمؤجر. ينصح دائمًا بالتحقق من القوانين المحلية والاطلاع على القوانين الحالية والتشريعات ذات الصلة في إمارة الإمارات التي تهمك للحصول على معلومات أكثر دقة وشمولية حول عقود الإيجار في تلك الإمارة.
نصائح بخصوص عقود الإيجار
- قراءة وفهم العقد بعناية: قبل التوقيع على أي عقد إيجار، يجب قراءة جميع بنود العقد بعناية وفهمها تمامًا. إذا كانت هناك أي شروط غير واضحة أو غير مفهومة، يجب طلب توضيح من الطرف الآخر قبل التوقيع.
- تحديد المدة والشروط المالية بشكل واضح: ينصح بتحديد مدة الإيجار بشكل واضح وتحديد الشروط المالية بدقة، بما في ذلك قيمة الإيجار وطرق الدفع والزيادات السنوية المحتملة. يجب أن تكون هذه الشروط متفق عليها من قبل الطرفين ومدونة بشكل صريح في العقد.
- التأكد من حقوق المستأجر: ينصح المستأجرين بالتحقق من حقوقهم المتعلقة بالصيانة والإصلاحات وتجديد العقد وإنهائه. يجب توثيق أي اتفاقات إضافية أو تعديلات على العقد بصورة مكتوبة وموقعة من قبل الطرفين.
- توثيق حالة العقار: قبل الانتقال إلى العقار، يجب توثيق حالته بدقة من خلال تسجيل صور أو إجراء تقرير بالحالة الحالية للعقار. قد يساعد هذا في حماية المستأجر من أي نزاعات محتملة بشأن التلفيات أو الأضرار السابقة.
- الالتزام بالشروط والقوانين المحلية: يجب على جميع الأطراف الالتزام بشروط العقد والتعامل وفقًا للقوانين المحلية المعمول بها في الإمارة. يجب الاطلاع على القوانين والتشريعات الحالية والتأكد من الامتثال لها.
- الحفاظ على التواصل المستمر: ينصح بالحفاظ على تواصل مستمر بين المستأجر والمؤجر لمعالجة أي قضايا محتملة أو طلبات صيانة أو تعديلات. يمكن أن يساعد التواصل الجيد في تجنب الخلافات والمشاكل القانونية.
- سواًء كنت المؤجر أو المستأجر فعليك التأكد قبل توقيع العقد من الواجبات المترتبة عليك والتي تم تقييدها فيه.
- مراجعة شروط العقد المتفق عليها، والتقيد بها.
عند ذهابك لإبرام عقد إيجار يجب أن تكون مطلعًا على قوانين الإيجار النافذة في الدولة. لذلك فإنه يفضل دائمًا الاستعانة بمحام مختص بشأن عقود الإيجارات ليضمن انعقاده وكتابة بنوده بشكل معترف عليه قانونيًا.
وأخيرًا لا تنسى توثيق عقود الإيجار وتسجيلها عند الجهات الحكومية المختصة ويمكن ذلك بطريقة إلكترونية عبر الإنترنت. ليتم الاعتراف بها رسميًا في الدولة بشكل تستطيع الرجوع إليها في حال حدوث مشاكل أو نزاعات مع طرف العقد الآخر.
حقوق و التزامات المؤجر والمستأجر :-
التزامات المؤجر
- يتوجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة للمستأجر مع كافة توابعها، بشرط أن تكون بحالة تصلح للانتفاع بها.
- إذا ما تم تسليم العين المؤجرة من قبل المؤجر للمستأجر بحالة لا تصلح معها للانتفاع. فللمستأجر الحق طلب فسخ عقد الايجار أمام لجنة فض المنازعات الايجارية، أو إنقاص الأجرة بما يتناسب مع نقصان تلك المنفعة.
- يتوجب على المؤجر إجراء الصيانة الضرورية واللازمة للمحافظة على العين المؤجرة، بحالة تصلح معها للانتفاع بها.
- إذا لم يقم المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية المتوجبة عليه، يحق للمستأجر بعد إعذار المؤجر. أن يحصل على إذن من لجنة فض المنازعات الايجارية لإجراء تلك الترميمات. واقتطاع ما أنفقه من الأجرة، إضافةً لحقه في طلب فسخ عقد الإيجار، أو إنقاص الأجرة بما يتناسب مع نقصان المنفعة.
- إذا رغب المؤجر بزيادة قيمة الآجار فعليه إبلاغ المستأجر بذلك وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.
- الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة لأطرافه طيلة مدة الإيجار المحددة في العقد وذلك في حال كانت مدته 3 سنوات أو أقل.
عندها لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار المتفق عليه إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تتجاوز 7% من قيمة الأجرة المحددة في العقد. - يستطيع المؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر، كما يمكنه التعلية دون التأثير على منفعة المستأجر الذي يحق له في حال نقصت منفعته بطلب فسخ العقد أو إنقاص الايجار.
التزامات المستأجر
- يتوجب على المستأجر دفع الأجرة في الموعد المتفق عليه بالعقد، وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، فيتوجب الأخذ بأجر المثل وفقًا لتقدير لجنة فض المنازعات الايجارية.
- يتوجب على المستأجر استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه مع المؤجر. فإذا لم يكن ثمة اتفاق بينهما، يتوجب عليه استعمالها وفقًا لما أعُدت له تلك العين.
- يجب على المستأجر عدم إحداث تغييرات جوهرية بالعين المؤجرة دون إذن كتابي من المؤجر. فإذا ما أحدث ذلك، كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة العين إلى ما كانت عليه، والتعويض عن الضرر الحاصل.
- إذا أحدث المستأجر في العين المؤجرة غراسًا أو تحسينات، فيتوجب عليه تركها عند انتهاء الإيجار. ما لم يكن هناك اتفاق كتابي بينه وبين المؤجر بخلاف ذلك.
- لا يجوز للمستأجر أن يغير في العقار بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان التغيير لا ينتج عنه ضرر بالعقار.
- يتوجب على المستأجر إجراء الترميمات التأجيرية التي يقضي بها العرف السائد، أو التي يتم الاتفاق عليها مع المؤجر.
- يتوجب على المستأجر سداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء والهاتف المتعلقة بالعين المؤجرة. والتعويض عن قيمة أية أضرار يلحقها بتلك العين.
- التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة حسب المتفق عليه في العقد، وفي حال عدم وجود اتفاق واضح يلتزم باستخدامها حسب ما أعدت له أو وفقًا للعرف السائد.
- يجوز للمستأجر فسخ العقد وإعادة أو إنقاص الآجار بقدر ما نقص من المنفعة في حال قام المؤجر بتسليم العقار بحالة لا تصلح.
في حال وفاة المؤجر أو المستأجر يبقى العقد ساري المفعول حتى نهاية مدته، إلا أنه يجوز لورثة المستأجر طلب فسخ العقد.
ما هي الشروط الواجب توافرها فى عقد الايجار ؟
تتمثل أهم شروط عقد الايجار باتفاق الطرفين على كافة البنود الواردة فيه، وضمان قانونيتها بالإضافة إلى ضرورة توضيح كافة المعلومات الشخصية الخاصة بطرفي العقد، وطلبات كل طرف تجاه الآخر.
يجب توافر الآتى :-
- المدة وتاريخ البدء والانتهاء: يجب تحديد مدة العقد وتحديد تاريخ بدء الإيجار وتاريخ انتهاءه بشكل واضح.
- قيمة الإيجار: يجب تحديد قيمة الإيجار بالعملة المحلية وذلك بشكل دقيق وواضح.
- طرق الدفع والزيادات السنوية: يجب تحديد طرق الدفع المتاحة للإيجار، مثل الدفعات الشهرية أو الربع سنوية أو السنوية. كما يجب تحديد أي زيادات سنوية محتملة في قيمة الإيجار وطريقة حسابها.
- التأمين العقاري: قد يطلب المؤجر تقديم تأمين عقاري من المستأجر يغطي التلفيات أو الأضرار التي قد تحدث للعقار خلال فترة الإيجار.
- الصيانة والإصلاحات: يجب تحديد المسؤوليات المتعلقة بالصيانة والإصلاحات، سواء كانت مسؤولية المستأجر أو المؤجر.
- الاستخدام والتعديلات: يجب تحديد الاستخدام المسموح به للعقار وما إذا كان المستأجر مسموحًا بإجراء تعديلات داخلية على العقار أو لا.
- إنهاء العقد: يجب تحديد شروط إنهاء العقد، سواء كان ذلك بواسطة المستأجر أو المؤجر، والإشعار المسبق المطلوب.
- الشروط الإضافية: يمكن أن تتضمن عقود الإيجار شروط إضافية مثل الحيوانات الأليفة، التعامل مع المخالفات، أو أي شروط خاصة يتم الاتفاق عليها بين الطرفين.
من المسئول عن دفع رسوم عقد الإيجار ؟
المستأجر هو المسؤول عن دفع رسوم البلدية في أبوظبي، والتي تختلف نسبتها حسب نوع الوحدة السكنية وقيمة عقد الإيجار المتفق عليها.
وبعد ان تعرفنا على قانون الإيجارات و مواصفات عقد الإيجار و النصائح الهامة بخصوصه فمن الواجب أن يعلم المؤجر والمستأجر أنه في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجارية مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.
لمعرفة المزيد عن المبادئ و التشريعات فى دولة الإمارات أنقر هنا
