مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية فى الامارات
هل أنت مستأجر لعقار؟ وتشعر أن صاحبه يحاول استغلالك، أو يحاول طردك منه، أو يقوم بإزعاجك بشكل مستمر وتبحث عن طريقة لإنهاء العلاقة الإيجارية؟ أم أنت صاحب عقار تريد فسخ عقد الإيجار نتيجة وجود نزاع مع المستأجر؟.
إن ما يدعى مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية في الامارات هي الحل المناسب لك للدفاع عن حقوقك الإيجارية.
ولكي تستطيع رفع دعوى إيجارية، أو مذكرة دفاع مستأجر فأنت بحاجة إلى محامٍ خبير في شؤون الإيجار والعقارات، وكل ما يتعلق بالعلاقات الناشئة بين المستأجرين والمؤجرين، فإن مكتب المحامي يونس البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية هو المكان الأنسب لك لضمان حقوقك وربح دعواك، كما يمكنك التواصل معه عبر الواتساب من هنا.
مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية
تعتبر مذكرة الدفاع من الوثائق المهمة التي تبين فيها أسباب عدم تحميل المستأجر المسؤولية عن أي دعاوى مرفوعة من قبل مالك العقار ضدهم، كما يمكن استخدامها أيضاً من قبل المالك في حال كان هو المدعى عليه ليدافع عن نفسه في حال كان الدعوى المقامة ضده من قبل المستأجر دون استحقاق.
ويتم تقديم مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية إلى المحكمة ليتم النظر فيها، كما يجب أن تستوفي الصياغة، والمعلومات اللازمة بما يضمن سلامتها القانونية.
نموذج صحيفة دعوى إيجارية
تقدم دائرة القضاء في أبو ظبي نموذج صحيفة دعوى إيجارية جاهزة كملف يتطلب تعبئته من قبل مقدم الدعوى بحيث تتضمن البيانات التالية:
- بيانات المدعي: من اسمه وجنسيته، عنوان السكن وعنوان البريد الإلكتروني ورقم الهاتف الخاص به، وتحديد صفته هل هو المالك أم المستأجر.
- بيانات المدعى عليه: وتتضمن نفس البيانات المطلوبة من المدعي.
- بيانات المنازعة الإيجارية: وتتضمن تحديد قيمة المطالبة، وتاريخ بداية عقد الإيجار، وتاريخ نهايته، وقيمة عقد الإيجار.
ثم يطلب اختيار ما هو الطلب المراد من المحكمة ويتم تقسيم الطلبات كالتالي:
- استرجاع تأمين الإيجار.
- تجديد عقد الإيجار.
- تسليم العين.
- إلزام المدعى عليه بدفع الرسوم (مصاريف) المحامي.
- إلزام المدعى عليه بدفع فائدة حتى تاريخ سداد الرسوم المترتبة.
- تقديم شهادة براءة ذمة.
- إلزام المدعى عليه بسداد مصاريف إعادة العين إلى الحالة التي كانت عليه وقت التأجير.
- إخلاء العين المؤجرة.
- فسخ عقد الإيجار.
- تعيين خبير.
- سداد القيمة الإيجارية حتى تاريخ الإخلاء الفعلي.
- مخالفة تأجير من الباطن.
- إثبات حالة.
- مطالبة مالية.
- طلبات أخرى (يُطلب تحديدها مع شرح ما محتواها)
كما يطلب إرفاق عقد الإيجار الموثق من قبل البلدية.
- وأخيراً يتم كتابة الوقائع وملخص النزاع وختام مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية باسم المدعي وتوقيعه مع تاريخ التقديم.
أسباب انتهاء الإيجار
حسب أحكام المادة 791 من قانون المعاملات المدنية تكون أسباب إنهاء عقد الإيجار كالتالي:
- انتهاء مدة العقد المحددة في حال لم يشترط التجديد بشكل تلقائي.
- انتهاء حق المنفعة إذا كان الإيجار صادراً ممن له هذا الحق، وذلك ما لم يجزه مالك الرقبة.
متى يحق للمؤجر اخلاء المستاجر
يحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة وفقاً للمادة 23 من قانون رقم 22 لعام 2006 بخصوص إيجار الأماكن في إمارة أبو ظبي لأحد الأسباب التالية:
- عدم وفاء المستأجر للأجرة المستحقة خلال المواعيد المحددة في المادة رقم 11 من هذا القانون، على أنه لا يجوز الحكم بالإخلاء في حال أدى المستأجر قبل الفصل في النزاع الأجرة المستحقة مع كل ما تحمّله المؤجر من مصروف التقاضي، وفي حال تكرر تأخر المستأجر عن سداد الأجرة المترتبة عليه دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء.
- إذا تنازل المستأجر عن الإيجار، أو الإيجار من الباطن عن كل أو بعض ما استأجره، بأي وجه من الوجوه، ما عدا ما ورد من إجازة، أو إذن في المادة 17 من القانون نفسه.
- في حال تجاوز عدد السكان في العين المؤجرة للمستأجر، أو المستأجر من الباطن العدد المسموح به.
- في حال استخدم المستأجر العين المؤجرة، أو سمح باستخدامها بطريقة ضارة بالصحة، أو تسبب اضطراب للراحة، أو منافية للنظام العام والآداب.
- إذا استخدم المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستخدامها بطريقة مخالفة لشروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر، أو استعملها لغير الغرض المؤجرة لأجله.
- في حال رغب مالك العقار المؤجر في هدمه لإعادة بنائه أو تعليته أو بالإضافة عليه أو تحويره، ولكن يشترط لذلك:
- أن يكون قد مضى على إنشاء العقار خمس عشرة سنة على الأقل، وذلك في حالة الهدم لإعادة البناء والتحوير.
- أن يمتلك صاحب العين المؤجرة التراخيص الضرورية الصادرة من الجهات المختصة.
- عدم إمكانية رفع العقار، أو الإضافة عليه مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، وتجري عملية الرفع، أو الإضافة بعد صدور قرار من اللجنة بتحقق هذا الشرط ويمكن للجنة الاستعانة بمن تراه مناسباً من الخبراء لتحديد ذلك.
- ألا يقتصر التعديل على العين المؤجرة فقط دون سائر المبنى.
- منح المستأجر مدة للإخلاء قدرها ستة أشهر من تاريخ صدور التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
- تكون أفضلية الاستئجار للمستأجر السابق بعد إعادة بنائه، أو تعليته، أو تعديله، أو الإضافة عليه.
- وفي حال عدم قيام المالك بإجراء إعادة البناء، أو الإضافة، أو التعديل بعد حصوله على التراخيص وإخلاءه للمستأجر، جاز الحكم للمستأجر بالعودة إلى شغل العقار مع التعويض أو بأي منهما، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على ألا يتجاوز مقداره أجرة سنة.
- في حال رغب المالك في شغل العقار المؤجر بقصد أن يسكنه بنفسه، شرط ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بها العين المؤجرة، حيث يشترط في هذه الحالة:
- إبلاغ المستأجر قبل ستة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار المؤرخ.
- أن يشغل المالك العقار المؤجر فعليًا بعد إخلائه من المستأجر ولمدة عام كامل بدون انقطاع.
وفي جميع الأحوال يحق للجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين، والمستأجرين أن تمهل المستأجر المدة المناسبة للإخلاء بحيث لا تتجاوز ستة أشهر.
متى يحق للمستاجر فسخ عقد الايجار
يحق للمستأجر تقديم مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية، وفسخ عقد الإيجار للشقة قبل انتهاء مدة العقد بشرط أن يكون قد نفذ ما يترتب عليه من التزامات كما هو متفق عليه مسبقاً في عقد الإيجار من طرفه، أو أنه مستعد لتنفيذه بشكل كامل.
كما يجب على المدعي إبلاغ المدعى عليه قبل أن يرفع دعوى فسخ العقد، بحيث يتم وضع المدين قانونياً أنه متأخر عن سداد التزاماته الواجبة عليه بموجب العقد.
يمكن أيضاً فسخ العقد في حال اتفاق الطرفين بالتراضي على إنهاء عقد الإيجار بينهما.
أسباب جواز المستأجر إنهاء عقد الإيجار
نستطيع تلخيص أسباب جواز المستأجر إنهاء عقد الإيجار كالتالي:
- فشل صاحب العقار من إجراء ما يلزم من تصليحات وصيانة بما يضمن تلبية العقار لمعايير المعيشة الأساسية.
- محاولة المالك زيادة بدل الإيجار دون إبلاغ مسبق.
- حاجة المستأجر إلى عقار آخر لأسباب المساحة نتيجة حدوث تغييرات في وضع العائلة.
- حدوث أضرار مادية للمستأجر بسبب إهمال من جانب صاحب العقار.
- تلقي المستأجر لعرض لسكن بديل بشروط وأحكام ومزايا أفضل.
وتبعاً للمادة 782 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي فإنه يجوز للمستأجر فسخ العقد في الحالتين الآتيتين:
- إذا استلزم تنفيذ العقد إلحاق ضرر واضح بالنفس، أو المال له أو لمن يتبعه في الانتفاع بالشيء المؤجر.
- إذا حدث ما يمنع تنفيذ العقد.
وبشكل عام لعقد الإيجار الأهمية الأكبر في تحديد، وتنظيم العلاقة بين المستأجر، والمؤجر فهو الضامن لحقوق الطرفين، لذلك يجب دائماً الانتباه عند كتابة العقد، والاستعانة بمحامٍ خبير في شؤون العقارات بحيث يضمن لك عقداً مصاغ بطريقة قانونية سليمة يفيدك في حال احتجت إلى رفع مذكرة دفاع في دعوى انهاء علاقة ايجارية .
دفوع المدعى عليه في دعوى فسخ عقد الايجار
الدفوع أو الدفع هو ما يستخدم في الإجراءات القضائية في المحاكم، فالدفوع هو ما يقدمه المدعى عليه أو يجيب به على مطالب المدعي وذلك لتفادي الحكم له بها، فمن خلال الدفوع يدافع المدعى عليه عن نفسه أو ماله محاولةً منه لمنع صدور أي حكم ضده أو بقصد تأخير إصداره.
وبالنسبة لدفوع المدعى عليه في دعوى فسخ عقد الإيجار، تكون مرتبطة بتنفيذ أحكام المواد القانونية للقانون الناظم للعلاقة بين المستأجر والمؤجر، وخاصة بما يتعلق بالالتزامات الواجبة على كل طرف، فأي إخلال بأحد البنود، يعزز دفع المدعى عليه حيث يمكن تلخيص حالات الدفع بشكل عام كالتالي:
- وجود مانع طبيعي للفسخ كتلف العقار المستأجر.
- وجود مانع عقدي يتطلب الفسخ مثل إخلال المدعي بأحد التزامات العقد.
- وجود ضرر محض على المدعى عليه من الفسخ.
- المانع الشرعي لإنهاء العقد كمنع استرجاع الهبة بعد قبضها.
التزامات المؤجر
تقسم التزامات المؤجر إلى ثلاثة بنود أساسية وكل فقرة تحتوي عدة أحكام كالتالي:
- تسليم الشيء المؤجر.
- صيانة الشيء المؤجر.
- ضمانة الشيء المؤجر.
التزامات المستأجر
على المستأجر أن يلتزم بالبنود التالية وأحكامها حسب قانون المعاملات المدنية:
- المحافظة على الشيء المؤجر ورده.
- إعارة الشيء المؤجر وتأجيره.
