المنازعات العقارية في دبي وسبل حلها وديا او قضائيا
المنازعات العقارية في دبي وسبل حلها وديا او قضائيا
المنازعات العقارية لها عدة أنواع وتختلف باختلاف طبيعة المعاملة المتعلقة بالعقار، من أشهر هذه المنازعات وأكثرها شيوعاً: المنازعات الإيجارية، والمنازعات بين المطور العقاري والمشتري، وغيرها العديد من منازعات العقارات.
هذه المنازعات تتطلب معرفة بالطرق والإجراءات التي يجب اتباعها لحلها. وقد حدد المشرع الإماراتي آليات حل المنازعات العقارية، من خلال عدد من المراكز واللجان الخاصة بتسوية المنازعات العقارية، و من خلال المحاكم في حل فشل الحل الودي
للحصول على استشارة قانونية أو لطلب إعادة اتصال:
وقد أحاطت إمارة دبي في دولة الإمارات العربية المتحدة المنازعات العقارية التي يمكن أن تنشأ في معرض شراء أو تأجير عقار أو غيرها من المنازعات ذات الصلة بجملة من التشريعات العقارية التي استحدثت من خلالها محاكم ولجان ومراكز تسوية تُعنى في المقام الأول بحل ما تعرضه هذه المنازعات وتوضح حقوق وواجبات أصحاب المصلحة في سوق العقارات .
لا يتعلق الأمر بالحقوق المُسجلة بشكل رسمي فحسب بل ينطوي في كثيرٍ من الأحيان على جملة الالتزامات التي يؤلفها العقد الموقّع بين الطرفين وما يمكن أن ينشأ عنها من منازعات ترتبط بصحة نفاذ العقد أو فسخه أو التعويض عن الفسخ .
قد تخرج العلاقة بين المستأجر ومالك العقار أحياناً عن إطارها المعهود نتيجة إخلال أحد الطرفين بـ شروط عقد الايجار. وتنشأ المنازعات الايجارية دبي عادة عند استنفاذ جميع وسائل التفاهم وعدم التوصّل إلى تسوية مع مالك العقار.
وأكثر أسباب المنازعات شيوعاً هي:
- أسباب الإخلاء غير المنطقية
- الزيادة غير القانونية لـ قيمة الزيادة السنوية للايجار الجديد من طرف المالك.
لمحة عن المنازعات العقارية في دبي
كما أسلفنا؛ تتنوع صور المنازعات العقارية في إمارة دبي، تبعاً للعلاقة التي تجمع بين المتنازعين، فقد تتعلق المنازعة العقارية بإجارة العقار، بين المؤجر والمستأجر، أو بالإنشاء بين مالك العقار والمطور العقاري أو المقاول أو المهندس المعماري، وقد تنصب المنازعة حول ملكية العقار والعقارات المشتركة ونحوها من المنازعات.
ولذلك عملت حكومة دبي على إنشاء اجهزة متخصصة في حل المنازعات مثل تلك التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري دبي، ودائرة الأراضي والاملاك دبي . و لقد أنشات الحكومة محكمة عقارية متخصصة تتولى نظر و الفصل في المنازعات العقارية. كما أصدرت حكومة دبي حزمة من القوانين المحلية تعمل و تساعد في فض الكثير من المنازعات العقارية في الامارة .
أولاً: مركز فض المنازعات الإيجارية في امارة دبي
يعد مركز فض المنازعات الايجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، أحد أهم الاجهزة المتخصصة في فض المنازعات العقارية في دبي، ويعتبر المركز الذراع القضائي بدائرة الأراضي والأملاك دبي، بحيث يسهم مساهمة فعالة في الاستجابة لمتطلبات المرحلة، من أجل وضع خطط وآليات تتسم بالمرونة لفض المنازعات الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين في الإمارة.
ويمثل مركز فض المنازعات الإيجارية منظومة قضائية مختصة بالنظر في المنازعات وتطوير الإجراءات التي تتبع للفصل فيها، وذلك من خلال آلية مبسطة وسريعة، ترمي لتحقيق الاستقرار الاقتصادي والاجتماعي المتعلقين بقطاع تأجير العقارات وكافة القطاعات المرتبطة به، للوصول إلى دعم التنمية المستدامة في الإمارة. ويوفر المركز الخدمات التي تساعد جميع الأطراف على العيش والعمل في دبي وسط بيئة تحكمها قوانين واضحة تحدد مسؤوليات وواجبات كل من المؤجرين والمستأجرين.
يختص مركز فض المنازعات الإيجارية، بالفصل في جميع منازعات الإيجارات التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، أو في المناطق الحرة التابعة لامارة دبي ويشمل ذلك الدعاوى المتقابلة التي تنشأ عنها.
كما يختص المركز بالفصل في الطلبات المقدمة من أحد طرفي عقد الإيجار, المتعلقة باتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة.
أيضاً يفصل المركز في كافة الطعون التي يتم تقديمها ضد الأحكام والقرارات التي يجوز الطعن فيها وفقاً لأحكام القانون والقرارات الصادرة بموجبه. كما يعمل مركز فض المنازعات الايجارية على تنفيذ الأحكام والقرارات التي يصدرها في المنازعات الإيجارية المختص بنظرها. (1)
ثانياً: فض المنازعات العقارية في امارة دبي عن طريق التحكيم
يعتبر التحكيم أحد الطرق البديلة في فض المنازعات العقارية، ووفقاً للقانون اتحادي رقم (6) لسنة 2018 بشأن التحكيم فإنه يجوز لأطراف النزاع الاتفاق على إحالة النزاع الناشئ بينهم أو الذي قد ينشأ في المستقبل، إلى هيئة التحكيم للفصل فيه.
وتأسيساً على ذلك؛ فإن التحكيم يعد من أفضل الوسائل البديلة في فض المنازعات العقارية، إذ يحق للأطراف بدلاً من اللجوء إلى محاكم دبي للفصل في النزاع أن تلجأ لأحد مراكز التحكيم لتسوية المنازعات العقارية.
والهدف من اللجوء للتحكيم يكمن في تبسيط الإجراءات، وتقليل رسوم التقاضي، والتوصل إلى الحلول والتسويات الودية حيث يمكن للأطراف اللجوء لمركز دبي الدولي للتحكيم أو أي مركز أو هيئة مختصة بالتحكيم في دبي.
ثالثاً: مركز التسوية الودية للمنازعات في محاكم دبي
تم إنشاء مركز التسوية الودية للمنازعات الكائن بمبنى محاكم دبي، ويقدم المركز خدماته، لتسهيل وتسريع إجراءات المتعاملين، بهدف الارتقاء بمنظومة الخدمات القضائية المتخصصة التي توفرها إمارة دبي، لمواكبة النمو والتطور الذي جعل من الإمارة معلماً بارزاً.
فيمكن للأطراف المتنازعة اللجوء لمركز تسوية المنازعات، للفضل في أي منازعات عقارية وفقاً لإجراءات سهلة وميسرة.
ويوجد بالمركز آلية عمل تقوم على التفاوض مع الأطراف عبر الاتصال المرئي، ويتم ذلك من خلال الدخول على الموقع الرسمي لمحاكم دبي، عبر نافذة جدول جلسات القضايا، وفي حال اتفق أطراف النزاع، يتم صياغة بنود الاتفاق ويوقع الأطراف على اتفاقية الصلح، من خلال كلمة المرور الواحدة ودون رسوم للخدمة، وبعد ذلك ترسل الاتفاقية للقاضي المختص للاعتماد.
ويعد مركز تسوية المنازعات التابع لمحاكم دبي، جهة قضائية رسمية، يشكل إحدى آليات خفض تكاليف التقاضي، وهو ما يتطلبه مجتمع الأعمال في إمارة دبي، لتوفير الآليات التي تساعد في تسوية المنازعات بطرق سهلة وميسرة ومنخفضة التكاليف.
وفي إطار دعم المركز سيتم إعادة مبلغ رسوم التقاضي كاملاً؛ في حال توصل المركز إلى تسوية النزاع ودياً بين الأطراف، وتصبح التسوية الودية التي تتم من خلال المركز بمثابة الحكم القضائي واجب النفاذ على أطراف النزاع.
رابعاً: اللجان القضائية للمشاريع العقارية الملغاة في دبي
تمثل لجنة تصفية المشاريع العقارية الملغاة في دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها، أحد الطرق التي يمكن من خلالها حل المنازعات العقارية.
وهي لجنة تختص بتصفية المشاريع العقارية الملغاة بقرار نهائي صادر من قبل مؤسسة التنظيم العقاري، وتكون القرارات والأحكام التي تصدرها اللجنة نهائية وغير قابلة للطعن فيها بأي من طرق الطعن.
ويتم تنفيذ قرارات وأحكام اللجنة بواسطة إدارة التنفيذ التابعة لمحاكم دبي. يمكن التواصل مع اللجنة عبر الكاونتر رقم 10 المخصص لها في المبنى الرئيسي لمحاكم دبي، حيث يمكن التعرف على جميع المشاريع التي تختص بها اللجنة. (3)
خامساً: الشؤون القانونية لدائرة الأملاك والأراضي في دبي
في حال فشلت محاولات حل النزاع عن طريق التسوية الودية للمنازعات العقارية فيما يتعلق بالمطور العقاري والمشتري، ينتقل الأمر إلى دائرة الشؤون القانونية في دائرة الأراضي والأملاك، ووفقاً للمادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2017 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي المعدل، يحق للمطور العقاري عند إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، أن يتخذ عدد من الإجراءات بحق المشتري من خلال دائرة الشؤون القانونية بدائرة الأراضي والأملاك، دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، كان يقوم بفسخ العقد بإرادته المنفردة، أو أن يطلب من دائرة الأراضي والأملاك بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني، وغيرها من الإجراءات.
سادساً: التقاضي امام المحاكم في المنازعات العقارية في دبي
تشكل محكمة دبي العقارية، السبيل القانوني الرسمي الذي يمكن إتباعه لحل المنازعات العقارية، حيث تتمتع المحكمة بالسلطة القضائية على كافة المنازعات الناشئة عن العقارات والمتصلة بحقوق الملكية وأي حقوق عينية أو تابعة إلا إذا أستبعد نزاع معين بموجب قانون أو مرسوم آخر مثل الروابط الإيجارية.
ويعتبر حل النزاع أمام محاكم دبي هو الخيار الأخير في غالب الأحيان، بعد استنفاد كافة الطرق البديلة للوصول لحل ودي.
وتتشكل محكمة دبي العقارية من دوائر كلية وجزئية، تختص كل دائرة بنظر دعاوى بعينها وفقاً للاختصاص القيمي المحدد لها قانوناً.
